湾区投资旧城区稳阵 惟有无爆升力要识拣


48人参与 |分类: I诗生活|时间: 2020-07-22

湾区投资旧城区稳阵 惟有无爆升力要识拣

旧城区表现很旺很多人,也不代表一定就都有很大的升值潜力,应看级别。(互联网图片)

湾区投资旧城区稳阵 惟有无爆升力要识拣

新的基建发展,如开通高铁、城轨及地铁等,也是判断升值潜力的要点。(互联网图片)

买大湾区内的物业,大部分人都比较喜欢旧城区,认为旧城区总会多一份安心。相对于「新开发区」而言,所谓「旧城区」,就是发展已久,市民一直以来聚居的地方,本身就已经很旺很多人。所以若想稳中求胜,想收租有较强现金流,旧城区确实可取。然而稳阵不代表一定有爆升力,投资者要懂得选择。

想保险求稳,旧城区确实是好选择,因本身就是市民聚居的地方,人气很旺,其他方面亦已发展成熟。如深圳的罗湖、广州的荔湾、珠海的香州、中山的石岐、佛山的禅城、东莞的莞城及惠州的惠城等。经济发展、市民消费水準及周边配套设施等情况,细心看看周边就能感受到。再进一步想知道二手楼出手方便与否,单价大约去到哪里,易不易出租,收租回报有多少,就近找几间代理行问问便知。所以若想稳中求胜,想收租有较强现金流,旧城区确实可取,然而稳阵不代表一定有升值潜力。

旧城也有级别之分

每个城市都可以有好几个旧城区,且各有特色或是有不同的功能。价值最高的自然是商业区,其次是优质住宅区,再下去有民生住宅区、批发贸易区及工业工厂区等,这些都可以表现得很旺很多人,但不代表一定就都有很大的升值潜力。有业内人士举了佛山一个五金批发市场内楼盘的例子,该楼盘居住了不少五金从业员,周边亦会有很多五金批发商。他指该地段买楼若租出去肯定没问题,且租值应该也很不错,但升值潜力则要打个问号。相反若拣中的是传统盛业区、优质住宅区,如上海的黄浦、静安等,情况就截然不同了。

需看有无发展新机会

另一点是看旧城区有无新发展的机会,若无也仅是原地踏步而已。旧城区是可以有新发展的,一个是重建概念,如香港的观塘,而论重建发展的速度,因内地限制要比港澳宽鬆很多,收地发展阻力不大;再有就是我们经常收到消息说湾区有城市规划新的基建发展,如开通高铁、城轨及地铁等,这也是判断升值潜力的一个要点。深圳的蔡屋围就是好例子,重建后耸立的地王大厦,京基100等,何止升价百倍。

分辨有无热炒过火嫌疑

还要看的是选中的旧城区有无发展限制。旧城区发展已久,优点是人流多。但反过来看亦是缺点,因为人太多太旺,造成一定的发展限制,例如旧城区很多都严重塞车。旧城区内的建筑、道路大部分都是几十年前建成,是按当时的人流量和车流量规划建设的,所以现时再看道路就很窄,出行很拥挤,很难再有新的发展。

湾区投资旧城区稳阵 惟有无爆升力要识拣

人太多太旺也会造成一定的发展限制。(互联网图片)

基于这些问题,很多城市都会在旧城区旁开拓新的土地,重新规划,打造四线行车的宽敞大道,当然也少不了大型屋苑及商场等。案例有广州天河区,无论发展与楼价,都已经超越很多旧城区了。总结来讲,旧城区保险稳阵,确实是好选择,但将来有多少升值的潜力,还是要综合看很多因素的。另外,若叫价太高太离谱也需冷静分析,早在大桥还未开通之前,湾区不少城市藉此大肆宣传当地楼盘,楼价已被推高两三倍不止,需细心分辨有无热炒过火嫌疑。

内地置业如何选择中介

内地行情与港澳不同,通过房产中介买卖屋苑可以节省大量的时间和精力,但同时也带来了交易隐患。在二手楼交易过程中,房产经纪人为谋求个人利益以致买卖双方利益受损的情况时有发生。相对而言,专业规範的房产中介会多一重安心,房产经纪人也都有较高的职业素养。在内地置业,怎样选择靠谱的房产中介呢?第一点是打听中介口碑。一般来说,只要房产中介公司合法,无论规模大小,其资质都不会有太大问题,但口碑就难说了。而现时网络发达,不管房产中介做了好事还是坏事,都是遮挡不住的。因此只要事先在网上搜索一下,基本就可以了解中介口碑是如何的了。

湾区投资旧城区稳阵 惟有无爆升力要识拣

可事先在网上搜索一下,了解中介口碑如何。(互联网图片)

在买卖的过程中,客户可根据个人爱好选择房产中介,但一定要注意,操作是否规範专业是挑选中介公司的最基本要求。要知道房产交易是一件非常繁杂的事情,一个人很难做到全部精通,如果中介公司只安排一人为你服务,那幺很可能出现纰漏,也意味着这家中介公司实力不行;再有要注意看注册资金,有些小中介公司注册资金仅为20万元,这幺少的资金如何保证上百万的房产呢?一旦房产中介捲款而逃,那幺客户权益将无法得到保障,因此要尽量选择注册资金较大的中介公司。

另外切记房产中介合同要备案,客户与中介公司签订房产中介合同时,按规定中介应在工商局备案,而备案时工商局会对相关条款进行审核。如果中介未对房产中介合同进行备案,那幺就要小心了,因为一旦房产中介违约,很难维权。